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　　谈及对行业的新感悟和看法★◈★✿◈，郁亮归纳为16个字尊重常识★◈★✿◈，回归常态台服暗黑3★◈★✿◈，阵痛之后★◈★✿◈，仍有机会★◈★✿◈。

　　“我们对行业的看法是要尊重常识★◈★✿◈，要相信不正常的发展是不可持续的★◈★✿◈，一定会回到常态★◈★✿◈。回归常态发展的过程有阵痛★◈★✿◈，但我们相信天下有没做完的生意★◈★✿◈，阵痛之后我们仍有机会★◈★✿◈。”

　　三年前★◈★✿◈，万科对未来三年的认知准备是“活下去”★◈★✿◈，这三个字此后也成为房地产行业的热点词尊龙凯时-人生就是博中国★◈★✿◈。三年后★◈★✿◈，郁亮对“活下去”有了新的理解★◈★✿◈。

　　“尊重常识很重要★◈★✿◈，今天有许多事大家都觉得看不清楚★◈★✿◈，也很迷茫★◈★✿◈，在这种情况下★◈★✿◈，我认为常识能发挥很大作用★◈★✿◈，帮助我们在迷茫中找到一些判断依据★◈★✿◈。”郁亮表示★◈★✿◈，以“物极必反”的常识来看★◈★✿◈，房地产行业过去几十年的黄金发展就不是常态★◈★✿◈。

　　房地产行业确实经历过黄金时代★◈★✿◈，也曾经为国家做了巨大贡献★◈★✿◈。例如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米★◈★✿◈，到现在的人均40多平方米★◈★✿◈，这是很大的进步★◈★✿◈，也在很大程度上助力居住问题解决★◈★✿◈，改善了老百姓的居住条件★◈★✿◈。

　　但是★◈★✿◈，黄金时代的高速发展也带来一些问题★◈★✿◈。例如从老百姓角度来看★◈★✿◈，虽然居住条件的确得到了改善★◈★✿◈，但年轻人买房子压力很大★◈★✿◈，同时也给很多没买房的人带来了焦虑和压力★◈★✿◈。对城市而言同样如此★◈★✿◈，随着房价越来越高★◈★✿◈，越来越多的人在城市难以立足★◈★✿◈，势必影响城市的发展★◈★✿◈。

　　再比如★◈★✿◈，按揭能帮助人们实现购房愿望★◈★✿◈，但随着按揭比例越来越大★◈★✿◈，是否会增加居民的债务风险？此外★◈★✿◈，房地产行业是否占用了过多金融资源台服暗黑3★◈★✿◈，以致于没有足够的金融资源投到高新技术★◈★✿◈、制造业★◈★✿◈、小微企业中去？

　　2017年十九大报告明确“房住不炒”后★◈★✿◈，房地产行业开始回归常态回归到民生行业台服暗黑3★◈★✿◈。什么是民生行业？就是跟老百姓息息相关的行业★◈★✿◈，与纯商品★◈★✿◈、纯市场化的行业不一样★◈★✿◈。

　　郁亮认为★◈★✿◈，房地产行业回归到民生行业之后★◈★✿◈，方方面面其实都要需要回归★◈★✿◈。从尊重常识角度来看★◈★✿◈，物极必反★◈★✿◈，过去如此黄金★◈★✿◈，今天要回归到一个常态发展★◈★✿◈，这是必然★◈★✿◈。

　　“回到常态为什么会阵痛呢？从过去一段时间至今★◈★✿◈，金融行业在减少房地产行业的金融资源占比★◈★✿◈，这方面数字从去年下半年就开始下降★◈★✿◈。对开发商而言★◈★✿◈，缩表更直接的表现为要降债务★◈★✿◈，控杠杆★◈★✿◈，以及去金融化★◈★✿◈。”

　　郁亮解释道★◈★✿◈，降杠杆事实上是通过合作★◈★✿◈，从原来一块钱做一块钱的事变成一块钱做两块钱的事情★◈★✿◈，实质上也是一种金融化★◈★✿◈。

　　去金融化是什么概念？过去几年间有一些所谓的金融创新例如明股实债等★◈★✿◈，会使得杠杆更高★◈★✿◈。在去杠杆过程中★◈★✿◈，资产端必然发生变化★◈★✿◈，投资★◈★✿◈、开工下降★◈★✿◈，再叠加前期高价拿地★◈★✿◈，导致这个行业短期业绩受重大冲击是必然的★◈★✿◈。

　　冲击之下★◈★✿◈，房价下降使购房者受影响★◈★✿◈，房企业绩下滑使投资者受影响★◈★✿◈，拿地减少使希望卖地的政府受影响★◈★✿◈，因此缩表的过程是很痛苦的★◈★✿◈。

　　回头看★◈★✿◈，房地产行业先后经历了土地红利时代★◈★✿◈、金融红利时代台服暗黑3★◈★✿◈。在这两个时期★◈★✿◈，资本市场评价地产公司★◈★✿◈，先以土地储备为指标尊龙凯时 - 人生就是搏!★◈★✿◈，★◈★✿◈，有多少地值多少钱★◈★✿◈，后来用PE★◈★✿◈，赚多少钱★◈★✿◈，乘以倍数★◈★✿◈，成为市值尊龙凯时-人生就是博中国★◈★✿◈。

　　据此★◈★✿◈，郁亮提出了一个思考★◈★✿◈：过去地产行业所取得的业绩★◈★✿◈，有多少是为客户提供好产品好服务带来的？有多少是金融杠杆带来的？

　　“整个缩表的过程★◈★✿◈，就是把金融红利从房地产行业中去掉★◈★✿◈，就如同缩骨减肥一样★◈★✿◈，带来的冲击是非常大的★◈★✿◈，必然伴随煎熬的痛苦★◈★✿◈。因此★◈★✿◈，回到常态肯定会有阵痛★◈★✿◈，阵痛是非常痛苦★◈★✿◈、煎熬的过程台服暗黑3★◈★✿◈。”

　　为什么说阵痛之后仍有机会？郁亮以家电行业★◈★✿◈、运动服饰行业为例表示★◈★✿◈，这两个行业在经过缩表的阵痛之后★◈★✿◈，仍然会有机会★◈★✿◈。

　　房地产行业是否也能如此？郁亮的信心来自同样经历缩表过程的日本大和房建★◈★✿◈，大和房建原本以开发业务为主★◈★✿◈，但在转型发展阶段缩表很坚决★◈★✿◈，现在是日本的租赁公寓第一★◈★✿◈、物流第一★◈★✿◈，还有代建等业务★◈★✿◈，这跟万科目前的新赛道业务结构★◈★✿◈、发展现状颇为一致★◈★✿◈。

　　“中国的房地产行业情况肯定比日本要好★◈★✿◈，从城市和客户的需求维度来看★◈★✿◈，仍有很多机会★◈★✿◈。”郁亮说★◈★✿◈，未来这种服务会越来越精细★◈★✿◈，每一个值得改进的地方都是业务发展的空间和潜力台服暗黑3★◈★✿◈。从这个角度来看★◈★✿◈，围绕城市同步发展★◈★✿◈，围绕客户同步发展★◈★✿◈，仍有巨大机会★◈★✿◈。

　　三年前★◈★✿◈，万科面对未来三年的认知准备是“活下去”尊龙凯时-人生就是博中国★◈★✿◈。当时★◈★✿◈，郁亮在谈到“活下去”时的表述是“万科始终如履薄冰★◈★✿◈、兢兢业业★◈★✿◈，始终把每一天当作最后一天★◈★✿◈。”

　　三年后的今天★◈★✿◈，郁亮谈到“活下去”★◈★✿◈，蕴藏了对未来机会的渴望★◈★✿◈。“我觉得行业冬天来了★◈★✿◈，行业冬天来的时候谁都冷★◈★✿◈，首先要解决自己如何过冬的问题★◈★✿◈。现在安全比增长更重要★◈★✿◈，能力比规模更重要★◈★✿◈。”

　　所以在回答是否会帮扶个别出现危机的企业时尊龙凯时-人生就是博中国★◈★✿◈，郁亮称★◈★✿◈，自己都不安全怎么救人呢★◈★✿◈，自己冬天都过不去的话★◈★✿◈，去帮别人可能是纯粹添乱★◈★✿◈。

　　“我们作为行业里算是有一定影响力的企业★◈★✿◈，会积极地想方设法d88尊龙凯时★◈★✿◈，★◈★✿◈，在我们能力许可的情况下★◈★✿◈，愿意去做一些对行业有利的事情★◈★✿◈。具体来说★◈★✿◈，如果给我们相一些具体机会★◈★✿◈，我们也会考量★◈★✿◈。当然这个考量是在市场化原则的范畴之内★◈★✿◈，看看有没有合作机会★◈★✿◈。”

　　在回答《每日经济新闻》记者提问时★◈★✿◈，郁亮表示★◈★✿◈，活下去★◈★✿◈，不是熬下去台服暗黑3★◈★✿◈。要活得好★◈★✿◈，活得久★◈★✿◈，要找到下个春天活下去的基本能力★◈★✿◈、方法★◈★✿◈，这个很关键★◈★✿◈。

　　“很多人说我们熬一熬★◈★✿◈，是不是春天来了之后还跟过去一样？下一个春天来的时候跟上个春天是不一样的★◈★✿◈。”

　　郁亮举了一个例子★◈★✿◈，被电商冲击以后的百货行业★◈★✿◈，下一个春天肯定不是被电商冲击之前★◈★✿◈；被互联网数字化冲击以后的制造业排队名店★◈★✿◈。★◈★✿◈，下一个春天也不是回到过去★◈★✿◈。

　　所以郁亮认为★◈★✿◈，每个春天过了一个大的★◈★✿◈、新的发展阶段之后★◈★✿◈，跟上一个阶段的春天是不一样的★◈★✿◈，所以不能凭过去那个标记来衡量今天要做的事情★◈★✿◈。当下一个春天跟上一个春天不一样的时候★◈★✿◈，就需要改变上一个春天不具备的东西★◈★✿◈，或者是要找到下一个春天必须要支持你活下去的方法★◈★✿◈、能力★◈★✿◈。

　　美的也好★◈★✿◈，李宁也好★◈★✿◈，都是线上线下结合★◈★✿◈，用数字技术来改变整个流程★◈★✿◈。“这都是我们要在活下去过程中构建的能力★◈★✿◈，不是熬下去★◈★✿◈，而是我们要培养新的活法★◈★✿◈。活下去不仅需要羽绒服保暖★◈★✿◈，还需要运动★◈★✿◈，还要自己身上发热★◈★✿◈，使得我们能够具备活下去的能力★◈★✿◈。冬天过了★◈★✿◈，勉强奄奄一息并不能算真正的活着★◈★✿◈，因为你没有力气在春天里作为了★◈★✿◈，也不具备下个春天的能力★◈★✿◈。”

　　在郁亮看来★◈★✿◈，冬天来了以后★◈★✿◈，万科一方面确实要继续走下去★◈★✿◈，首先解决御寒的问题★◈★✿◈；另一方面★◈★✿◈，也要去寻找★◈★✿◈、建立在下个春天活得好★◈★✿◈、活得久的基本能力★◈★✿◈。

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